張羽沖出手了，一氣拿下香江全球家居CBD的45個商鋪。

　　這個憑著屢戰(zhàn)屢勝的業(yè)績，被譽為“房產(chǎn)投資第一人”的傳奇人物，已經(jīng)有5年沒有涉及商業(yè)地產(chǎn)投資，一出手卻選擇了從未涉及過的產(chǎn)業(yè)商鋪。

　　當(dāng)記者有幸采訪到張羽沖時他說出了這次投資的理由，他說;第一，香江全球家居CBD的經(jīng)營模式前景遠大，第二，香江集團既是開發(fā)商又是家具行業(yè)運營商，資金雄厚。第三，預(yù)期回報空間想象巨大。

　　“正如淘寶京東在搶占傳統(tǒng)百貨和家電賣場的市場，香江模式勢必會搶占現(xiàn)在家居賣場的客流。這將是一次家居業(yè)的產(chǎn)業(yè)變革，我必須抓住機會!”張羽沖言?！　?/p>

 

　　出手

　　一舉拿下香江CBD45個商鋪

　　在房產(chǎn)投資界，張羽沖有著神話一般的投資經(jīng)歷，從1999年開始涉入房產(chǎn)投資，13年期間，五次出手，準(zhǔn)確無誤。

　　1999年剛有按揭貸款鮮有人有投資意識時，張羽沖即出手按揭華騰園;2003年，非典期間房地產(chǎn)低迷，大手筆購入富力城房產(chǎn);2005年，地產(chǎn)調(diào)控期間再次出手投資;2007年底將所有住宅全部脫手;2009年國際金融危機，提前空倉的張羽沖殺入海南布局旅游地產(chǎn);今年，家居產(chǎn)業(yè)受國家地產(chǎn)政策的影響，整個產(chǎn)業(yè)都不景氣之時，張羽沖則一舉拿下北京東香江全球家居CBD核心館45個商鋪?；乜磸堄饹_13年的投資軌跡，記者發(fā)現(xiàn)他每次出手都是在市場不清楚或悲觀期，但隨后的市場走勢每一次都證明了張羽沖的正確。

　　其實，從2008年脫手京城住宅地產(chǎn)、次年轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南旅游地產(chǎn)也開始，近5年的時間里，張羽沖就基本沒有涉及商業(yè)地產(chǎn)投資，更不用說產(chǎn)業(yè)商鋪了。

　　“5年來，我其實看了不少商業(yè)項目，其中不乏二環(huán)這樣優(yōu)越地段的項目，但是一考察，企業(yè)的運營能力太弱了，完全還是住宅開發(fā)的思路。最終很可能招商招不起來，招商不成功，商業(yè)形態(tài)混亂，商場運營不下去，投資風(fēng)險太大。”

　　香江國際家居CBD的出現(xiàn)讓張羽沖眼前一亮，“終于看到了值得投資的項目”。

　　模式

　　家居業(yè)的產(chǎn)業(yè)變革

　　憑著13年投資積累的經(jīng)驗和對中國經(jīng)濟的了解，張羽沖剛接觸到香江全球家居CBD，就敏銳地發(fā)現(xiàn)這種將地產(chǎn)與家居產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起的產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式與尋常家居賣場模式之間的巨大區(qū)別。他將其比作京東淘寶對傳統(tǒng)百貨與家電賣場式的沖擊。

　　張羽沖表示，蘇寧國美的成功是順應(yīng)時代發(fā)展而起的，但現(xiàn)如今京東淘寶的興起，則對蘇寧國美造成了極大的沖擊。“相較傳統(tǒng)賣場，省去了諸多中間環(huán)節(jié)的網(wǎng)絡(luò)購物價格優(yōu)勢太明顯了。”

　　張羽沖對經(jīng)營模式做了形象比喻，他說“正如淘寶、京東商城在搶占傳統(tǒng)的百貨和家電賣場的市場一樣，前店后廠加直營的香江模式大大降低了從生產(chǎn)、物流到銷售環(huán)節(jié)的成本，在價格上將會引爆新一輪消費潮。”這將是一次家居產(chǎn)業(yè)的變革，我必須要抓住機會。張羽沖言。

　　據(jù)了解意大利的米蘭，美國的高點、德國的科隆、以及中國的樂從、浙江的義烏都是產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)成功的先例。這種模式通過產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的整合，縮短原來漫長的產(chǎn)業(yè)鏈，并將產(chǎn)品的成本降到最低，以成本優(yōu)勢占領(lǐng)市場，而市場優(yōu)勢又促進了商業(yè)租金和價值的倍增。據(jù)悉，受益于該模式，樂從一個鎮(zhèn)的交易額已經(jīng)從2001年的27億元激增至現(xiàn)在3000億元;商鋪月租金最高已近1800元/平方米，而廣州城區(qū)核心賣場的月租金最高僅為300元/平方米。

　　租金

　　保守回報率達15%

　　“我可能要發(fā)大財了!”

　　參加了6月18日香江全球家居CBD環(huán)渤海招商大會的人，可能都會記住張羽沖這句充滿感情和興奮的話。張羽沖的預(yù)計來自對香江全球家居CBD目前售價與未來收益的計算。

　　“商鋪折后起價3900元/平方米，周邊住宅單價都得五六千元/平方米，這稱得上是史無前例的抄底價”，張羽沖說。

　　在對家居賣場租金的調(diào)研中，張羽沖發(fā)現(xiàn)目前城里家居建材城租金是香河家居建材城的4—5倍，香江全球家居CBD將以500萬平方米的超大規(guī)模、顯著的產(chǎn)品價格優(yōu)勢、2000余個入駐品牌、超強宣傳力度等方面做基礎(chǔ)，同時再加上電子商務(wù)平臺、百輛市區(qū)穿梭大巴等配套，改變這一局面。

　　據(jù)張羽沖了解，該平臺是政企商聯(lián)合打造，得到了政府的大力支持，將成為具有博覽、展示、批發(fā)、零售、集散等多功能的家居產(chǎn)業(yè)商業(yè)平臺。其龐大的產(chǎn)業(yè)集群和運營模式必將整合環(huán)渤海區(qū)域的家居市場，形成廣泛的客流量。“客流量可以決定租金，所以香江CBD后期租金與城里家居城租金水平持平完全可能，也就是說租金有不低于4—5倍的上升空間，即使保守計算升值一倍的話，那么四年后投資回報已達到年百分之30左右了。這樣看來，其投資回報想象空間大。”

　　考察

　　運營管理能力是核心

　　在張羽沖的投資理念中，不但對投資回報率要求很高，而且對投資風(fēng)險控制要求更高。要控制投資風(fēng)險，就必須對開發(fā)商的運營管理能力有充分了解。

　　12年來，每次投資之前，張羽沖都要進行周密的調(diào)研考察。在多年的考察經(jīng)歷中，張羽沖看到有很多開發(fā)商拿了好地，蓋了很多商業(yè)，但只會賣不會運營，五年過去了，業(yè)主的投資回報還沒有買住宅取得的收益高。張羽沖舉了一個例子，將華貿(mào)與二環(huán)周邊開發(fā)商賣的一些商業(yè)對比，“二環(huán)地價比四環(huán)貴，按理租金也應(yīng)該更高，但因為運營理念及運營能力的不同，兩地的商業(yè)的租金與價值表現(xiàn)完全不同。這也是我選擇香江的原因，他除了建設(shè)開發(fā)能力，還有強大的運營能力。”

　　了解了香江模式獨特的商業(yè)模式和出色的租金回報之后，張羽沖去了成都。

　　“一進大堂就覺得豁然開朗，跟傳統(tǒng)的家居賣場完全不同，整個設(shè)計就像五星級酒店一樣，太舒適太有感覺了，讓人有強烈的消費欲望”，張羽沖張開雙臂，興奮地揮舞著，“整個空間顯得分外明亮，品牌擺設(shè)很有序，毫無雜亂之感”。

　　另外，張羽沖看到在項目布局上，“產(chǎn)商銷”各個區(qū)域的規(guī)劃清晰可見，功能分布井然有序，“人在哪走，車往哪行，都安排的井井有條，可以看出，項目后期的管理和物業(yè)服務(wù)水平都很高，這才是一個物業(yè)會不會不斷升值的關(guān)鍵所在”。張羽沖的興奮溢于言表。

　　這些細節(jié)，讓張羽沖對香江的運營能力產(chǎn)生了信心。

　　發(fā)展

　　有足夠的實力才能確保未來

　　獨特的模式、優(yōu)秀的能力，還得加上強大的實力才能確保投資最終的成功。

　　在成都，張羽沖還注意到香江全球家居CBD在運營中廣告力度之高、運營能力之強、后續(xù)支持之大，令人驚詫。作為一個在家居行業(yè)擁有22年領(lǐng)先地位的企業(yè)，香江非常了解家居制造業(yè)廠商的需求，了解家居消費者的心理，了解當(dāng)前家居銷售中的問題所在，針對這種對行業(yè)的深刻了解，香江采取了種種解決方案。如產(chǎn)銷一體化解決流通環(huán)節(jié)產(chǎn)生的高成本，電商平臺解決電子商務(wù)時代帶來的全球采購新趨勢，開發(fā)商自持大部分保證商業(yè)項目的長期發(fā)展，后期巨額推廣投放解決運營初期的市場風(fēng)險，與知名地產(chǎn)商聯(lián)盟帶來巨額潛在訂單……

　　據(jù)張羽沖了解，對位于香河的北京東香江全球家居CBD，香江前期的推廣預(yù)算已經(jīng)高達上億元;香江已經(jīng)和廈門金龍旅行車有限公司簽署100輛大巴車購買合同，以提供免費市區(qū)穿梭巴士。此外，香江全球家居CBD已向國家有關(guān)部委申請，2013年7月將舉辦中國家居工業(yè)博覽會，此后每年一次。同時，還向國家有關(guān)部委提報方案，申請成為環(huán)渤海區(qū)域家居產(chǎn)品下鄉(xiāng)補貼定點消費地，凡中國三、四線城鎮(zhèn)居民到香江全球家居CBD購買家居產(chǎn)品，均可享受規(guī)定的國家補貼，這一申請已經(jīng)得到了相關(guān)部委的大力支持和肯定。

　　香江的實力讓張羽沖感到放心。

　　“香江是一個有能力有實力把地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運營高度結(jié)合的企業(yè)。”調(diào)研結(jié)束后，張羽沖做了這樣的判斷。

　　“這樣強大的配套服務(wù)足以看出香江的實力，這樣的項目沒有理由不升值、沒有理由不火、更沒有理由不買!”。張羽沖被海南陽光曬得黝黑的臉上綻放出自信的笑意。

　　張羽沖素描：

　　◎ 他原本從事鋼琴音樂教育，卻“半路出家”投資房地產(chǎn)，并一發(fā)不可收拾;

　　◎ 他在大家都不知道房子如何升值的1999年進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，并在2008年地產(chǎn)寒冬來臨之前全身而退，2009年又先聲奪人轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南投資旅游地產(chǎn);

　　◎ 他被開發(fā)商視為專業(yè)的“全能顧問”，小到地板顏色、墻體材料，大到樓盤外立面、園林配比，開發(fā)商都會咨詢他的意見，并作為重要的參考指標(biāo);

　　◎ 他對房產(chǎn)走勢向來有著超前而精準(zhǔn)的判斷，在全國有為數(shù)眾多的粉絲團，所到之處，無數(shù)人向他取經(jīng)如何投資房產(chǎn);

　　◎ 他制定房地產(chǎn)投資的“三個五年計劃”，他的房產(chǎn)投資經(jīng)驗“戰(zhàn)無不勝”，他被譽為“京城房產(chǎn)投資第一人”，他是張羽沖。

 

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