極光(Aurora Mobile, NASDAQ:JG)發(fā)布《2020年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和購房市場(chǎng)洞察報(bào)告》，洞悉房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作與生活狀態(tài)、購房者行為等，并預(yù)測(cè)房產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)。

　　極光觀點(diǎn)：

　　? 隨著疫情好轉(zhuǎn)，房市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，房產(chǎn)app安裝量和活躍用戶規(guī)模持續(xù)攀升

　　? 房產(chǎn)平臺(tái)馬太效應(yīng)明顯，從安裝量和活躍用戶規(guī)模上看，安居客維持絕對(duì)的領(lǐng)先地位

　　? 疫情期間，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作受阻，部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)通過縮減消費(fèi)支出或者承接兼職以度過難關(guān)，但對(duì)疫情后的房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展整體持相對(duì)樂觀態(tài)度

　　? “房住不炒”主基調(diào)下，消費(fèi)者購房大多出于居住需求，整體購房意愿并未受到疫情沖擊而減退

　　? 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展聚焦于主要城市群，住宅產(chǎn)品智能化、開發(fā)流程數(shù)字化是大勢(shì)所趨

　　? 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正在逐步從傳統(tǒng)銷售型經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)變?yōu)轭檰栃徒?jīng)紀(jì)人，而房產(chǎn)平臺(tái)的數(shù)字化能力將助推房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)升級(jí)

　　01 房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　疫情后的房產(chǎn)行業(yè)回暖復(fù)蘇了嗎?

　　2020年3-4月，隨著疫情好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)銷售呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積及銷售額降幅雙雙收窄，新建住宅銷售價(jià)格回升。房產(chǎn)平臺(tái)安裝滲透率以及月活躍用戶規(guī)模在經(jīng)歷了疫情的沖擊之后持續(xù)攀升，房產(chǎn)平臺(tái)活躍用戶特別集中于長三角、珠三角、京津冀以及成渝四大城市群區(qū)域。此外，房產(chǎn)平臺(tái)馬太效應(yīng)明顯，在用戶規(guī)模及用戶時(shí)長上，安居客維持絕對(duì)的領(lǐng)先地位，與其他相對(duì)落后的平臺(tái)有著明顯的差距，活躍用戶量以及用戶使用時(shí)長分別是位列行業(yè)第二的貝殼找房的近3倍和2.4倍。

　　房產(chǎn)行業(yè)整體狀況

　　隨著城鎮(zhèn)化率提升、貨幣寬松以及地方樓市調(diào)控政策有限放寬，房產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展

　　我國的城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提升和貨幣信貸環(huán)境寬松，以及地方樓市政策有限放寬三個(gè)利好因素將繼續(xù)推動(dòng)房產(chǎn)行業(yè)回暖復(fù)蘇。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年全國城鎮(zhèn)化僅60.6%，置業(yè)需求隨人口遷移仍有上升空間，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表明2020年全國貨幣信貸將比2019年增長提升，且因城施策下更多城市樓控政策在一定程度放寬，房產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展。

　　全國房產(chǎn)銷售情況

　　疫情好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)銷售回暖，商品房銷售面積及銷售額降幅雙雙收窄

　　2020年1-2月，春節(jié)假期遇上疫情的爆發(fā)，房產(chǎn)行業(yè)受到明顯的沖擊，樓盤銷售以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)無法完全復(fù)工，線下看房基本停滯，導(dǎo)致全國商品房銷售面積以及銷售額分別同比下降39.9%和35.9%。2020年3月和4月，全國商品房累計(jì)銷售面積及累計(jì)銷售額同比減速逐步收窄，說明隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)銷售呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

　　新建住宅銷售價(jià)格走勢(shì)

　　新房銷售價(jià)格回升，新一線城市增幅最為明顯

　　2020年1-4月，全國70個(gè)城市的新建住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅持續(xù)收窄，環(huán)比漲幅則在經(jīng)歷了2月份的回落之后逐步擴(kuò)大;由此可見，隨著疫情好轉(zhuǎn)，全國各地的新建房銷售行情在逐步回暖。其中，在2020年4月，新一線城市的新建住宅價(jià)格指數(shù)同比及環(huán)比增幅最為明顯，其它依次為三線城市、二線城市、四線城市等。

　　二手住宅銷售價(jià)格走勢(shì)

　　二手住宅價(jià)格略回升，一線城市上漲尤為突出

　　與新建商品住宅的房價(jià)走勢(shì)類似，2020年1-4月，70個(gè)城市的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅持續(xù)收窄，2月份價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.1%后有所回彈。從各城市等級(jí)來看，一線城市的二手住宅價(jià)格指數(shù)上漲較為明顯，4月份同比漲幅達(dá)3.0%，較3月份擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅達(dá)1.0%，較3月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　房產(chǎn)平臺(tái)全國滲透率及活躍度

　　房產(chǎn)平臺(tái)全國滲透率攀升，用戶規(guī)模持續(xù)增長

　　從房產(chǎn)平臺(tái)的線上運(yùn)行數(shù)據(jù)來看，2020年1-4月，房產(chǎn)平臺(tái)的安裝滲透率以及月活躍用戶規(guī)模在經(jīng)歷了疫情的沖擊之后在逐步回升。根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，截止2020年4月，房產(chǎn)行業(yè)滲透率達(dá)6.2%，同比增長1.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增長0.6個(gè)百分點(diǎn)，而MAU則達(dá)5251.8萬，同比增速達(dá)45.8%。在未來短期內(nèi)，隨著疫情期間積壓的購房需求逐步釋放，加之各地房企積極開展促銷活動(dòng)，預(yù)計(jì)房產(chǎn)平臺(tái)的用戶規(guī)模會(huì)持續(xù)增長。

　　房產(chǎn)平臺(tái)在各省份的活躍度

　　主要城市群和人口大省活躍度最高

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，從房產(chǎn)平臺(tái)在各省份的MAU數(shù)據(jù)來看，2020年4月房產(chǎn)平臺(tái)較為活躍的區(qū)域主要是上海市、江蘇省、山東省、河南省、四川省、廣東省、安徽省，基本與全國常住人口排名靠前的省份保持一致。房產(chǎn)平臺(tái)的活躍用戶特別集中于四大城市群區(qū)域——長三角、珠三角、京津冀以及成渝城市群，這四大城市群經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、發(fā)展相對(duì)成熟，說明房產(chǎn)平臺(tái)的區(qū)域活躍程度跟城市人口數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度相關(guān)。

　　頭部房產(chǎn)平臺(tái)運(yùn)營指標(biāo)

　　房產(chǎn)平臺(tái)馬太效應(yīng)明顯，安居客最受青睞

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，從各大買房租房平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)格局來看，目前安居客、貝殼找房以及鏈家持續(xù)占據(jù)行業(yè)的top 3，其中安居客處于絕對(duì)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)地位，2020年4月的安裝滲透率達(dá)2.94%，月均DAU達(dá)419.6萬，活躍用戶量是位列行業(yè)第二的貝殼找房的近3倍。

　　頭部房產(chǎn)平臺(tái)用戶時(shí)長

　　各頭部房產(chǎn)平臺(tái)用戶時(shí)長隨疫情結(jié)束逐步回升

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，2020年1月，受到疫情的影響，各大頭部房產(chǎn)平臺(tái)的用戶使用時(shí)長出現(xiàn)不同程度的下滑，但在隨后的2-4月份也均呈現(xiàn)逐步回升態(tài)勢(shì)。從用戶時(shí)長的維度來看，安居客同樣在行業(yè)中維持領(lǐng)先的地位，而且明顯拉開了與其他相對(duì)落后的平臺(tái)的差距，2020年4月份，安居客用戶使用時(shí)長達(dá)2135.4萬小時(shí)，是貝殼找房的2.4倍。

　　02 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作與生活狀態(tài)洞察

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)如何面對(duì)疫情與職業(yè)?

　　疫情期間，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作受阻，帶看量和成交量相比去年同期急劇減少，同時(shí)薪酬收入大幅縮水，部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)通過縮減消費(fèi)支出或者承接兼職以度過難關(guān)。疫情期間，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主要利用房產(chǎn)平臺(tái)、社交平臺(tái)等線上方式拓展業(yè)務(wù)，其中安居客是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開發(fā)客戶最為常用的平臺(tái)，也被認(rèn)為是獲取客源最多的平臺(tái)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)日常工作強(qiáng)度相對(duì)較大，為隱性高負(fù)荷工作人群，且工作強(qiáng)度與收入水平不平衡，高收入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)僅占少數(shù)。行業(yè)收入和個(gè)人成長空間是多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)的主要原因，但精神壓力大是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的最主要職業(yè)困惑，盡管如此，大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仍對(duì)房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持相對(duì)樂觀態(tài)度，未來普遍會(huì)圍繞房產(chǎn)領(lǐng)域擇業(yè)/創(chuàng)業(yè)。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人群畫像

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)人群以青年男性為主，學(xué)歷中等偏上，主要分布在高線城市

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以男性為主，近70%年齡不超過35歲，學(xué)歷中等偏上，大專學(xué)歷占四成，本科及以上學(xué)歷的超三成。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主要分布在高線城市，一線、新一線及二線城市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)共占比60.4%，從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作年限1-3年的占比超四成。

　　疫情對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)影響整體感受

　　超半數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)認(rèn)為疫情對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)影響明顯，小型經(jīng)紀(jì)公司感觸更深

　　由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高度依賴線下帶看促成交易，超80%受訪者認(rèn)為疫情對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)影響明顯(影響較大+影響極大)。相對(duì)于規(guī)模較大的全國性大型經(jīng)紀(jì)公司，城市小型經(jīng)紀(jì)公司由于規(guī)模受限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，受到此次疫情的沖擊更為顯著。

　　疫情對(duì)帶看量和成交單量的影響

　　疫情期間帶看量和成交量相比去年同期急劇減少，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作無法正常開展

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，疫情對(duì)購房/租房市場(chǎng)帶來的實(shí)際沖擊非常大，相比于去年同期，疫情期間帶看量和成交量急劇減少，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的工作受到明顯的負(fù)面影響。疫情期間(2020年2-4月)超七成的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶看量少于10組，22.9%的經(jīng)紀(jì)人沒有簽單，而去年同期，帶看量少于10組的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)占比不到20%，沒有簽單的僅占5.9%，說明疫情給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的開展帶來了巨大的阻礙。

　　疫情對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)薪酬和消費(fèi)的影響

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)疫情期間薪酬收入大幅縮水，通過大幅縮減消費(fèi)支出以度過難關(guān)

　　此次疫情給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來了較為慘重的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，超八成的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在疫情期間收入減少，其中超過30%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收入減少了三成以上，僅有14%的收入沒變化或有所增加。同時(shí)，受收入降低的影響，超六成房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)減少每月消費(fèi)支出，其中約五分之一的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)減少了超過30%以上的消費(fèi)支出費(fèi)用。

　　疫情對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作類型的拓展

　　為彌補(bǔ)疫情期間的經(jīng)濟(jì)損失，部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)選擇承接寬松零碎的兼職工作

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，疫情期間有11.4%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)選擇承接兼職工作。疫情期間，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)承接的兼職工作類型主要是做小生意、工廠臨時(shí)工、送貨/跑腿、開網(wǎng)約車等，承接的工作時(shí)間要求相對(duì)較為寬松零碎，適合房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可隨時(shí)調(diào)整回主職工作的狀態(tài)。

　　疫情對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作方式的影響

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本全面恢復(fù)線下辦公，疫情期間利用房產(chǎn)平臺(tái)、社交平臺(tái)等線上方式拓展業(yè)務(wù)

　　大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)恢復(fù)線下辦公時(shí)間集中于3月和4月，根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，截止到5月份，整體復(fù)工率超過90%，尚有極小部分(約5%)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)尚未復(fù)工。疫情期間，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)青睞綜合使用各類線上方式拓展業(yè)務(wù)，包括利用安居客等房產(chǎn)平臺(tái)拉新客戶、電話聯(lián)系客戶、通過微信社交平臺(tái)和短視頻等渠道發(fā)布房源信息等，采用線上無接觸的方式，在保證安全的同時(shí)也能加強(qiáng)與客戶的聯(lián)系。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)疫情結(jié)束后市場(chǎng)判斷

　　多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)疫情結(jié)束后的房產(chǎn)市場(chǎng)抱有樂觀的期待，認(rèn)為短期即可恢復(fù)到正常水平

　　將近一半的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)認(rèn)為疫情警戒解除后掛牌和需求會(huì)同步增加，市場(chǎng)將會(huì)恢復(fù)，多數(shù)經(jīng)紀(jì)人對(duì)疫情后的房產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)情況還是比較樂觀。超八成的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)認(rèn)為疫情警戒解除后，預(yù)計(jì)3個(gè)月內(nèi)帶看量可以恢復(fù)到正常水平，且將近60%經(jīng)紀(jì)人預(yù)計(jì)疫情警戒接觸后2個(gè)月內(nèi)能消除疫情帶來的負(fù)面影響。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)買房客戶的開發(fā)渠道

　　安居客是大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開發(fā)客戶最為常用的平臺(tái)，也被認(rèn)為是獲取客源最多的平臺(tái)

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大多會(huì)同時(shí)利用多個(gè)平臺(tái)進(jìn)行買房客戶開發(fā)，其中安居客是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開發(fā)客源最為常用的平臺(tái)，超過一半的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)利用安居客平臺(tái)進(jìn)行客戶開發(fā)。同時(shí)，安居客也是大部分(42.5%)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)認(rèn)為獲取客源最多的平臺(tái)，其次是貝殼找房、鏈家和房天下。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)房產(chǎn)平臺(tái)滿意度評(píng)價(jià)

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)房產(chǎn)平臺(tái)整體較為滿意，安居客、貝殼找房、鏈家等是最為滿意的房產(chǎn)平臺(tái)

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，總體而言，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)主流房產(chǎn)平臺(tái)滿意度較高，以1-5分為評(píng)價(jià)(1表示非常不滿意，5表示非常滿意)，滿意度總體平均分為3.7分。其中，安居客、貝殼找房、 鏈家、房天下、我愛我家為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)心目中滿意度排名前五名的房產(chǎn)平臺(tái)。

　　日常狀態(tài)：工作時(shí)長和休息時(shí)長

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)日常工作強(qiáng)度相對(duì)較大，且每周休息時(shí)長普遍不超過1天，為隱性高負(fù)荷工作人群

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，通常房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)日常工作強(qiáng)度相對(duì)較大，每日工作時(shí)長超過9個(gè)小時(shí)的占比近80%。另外，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)每周休息時(shí)長較短，絕大部分(占94.1%)不超過一天，周末雙休或更多的僅占到3.3%。

　　薪酬結(jié)構(gòu)：薪酬結(jié)構(gòu)和底薪范圍

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)薪酬結(jié)構(gòu)普遍為底薪加業(yè)績提成，底薪范圍差異相對(duì)較大

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，超過一半的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的薪酬結(jié)構(gòu)為底薪加業(yè)績提成，約45%是沒有底薪僅有提成，整體而言房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的收入保障對(duì)業(yè)績提成依賴程度大。另外，受城市等級(jí)、各房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)模、營銷策略、工資結(jié)構(gòu)等方面的影響，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的底薪范圍較廣，高線城市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)底薪大多為2000-4000元，而低線城市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)底薪更多在2000元以下。

　　收入支出：疫情前收入和消費(fèi)支出

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)高收入占比較少，高工作強(qiáng)度與低收入水平不平衡，整體消費(fèi)能力水平居中

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，疫情發(fā)生前，總體而言房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的每月總收入在各區(qū)間段分布較為均勻，但超過一萬元的僅占到43.2%，高收入比例相對(duì)較少，高工作強(qiáng)度與低收入水平相對(duì)較為不平衡。此外，疫情發(fā)生前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)個(gè)人每月消費(fèi)支出大多為3000-4999元，超過5千的僅占38.1%，整體消費(fèi)能力水平居中。

　　從業(yè)感受：從業(yè)原因和職業(yè)困惑

　　大多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)受行業(yè)收入和個(gè)人成長性吸引而從業(yè)，目前最多的職業(yè)困惑是精神壓力大

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)選擇從業(yè)的原因主要是認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收入不錯(cuò)、有利于個(gè)人成長、就業(yè)機(jī)會(huì)多等;目前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在的職業(yè)困惑主要是從業(yè)精神壓力大、競(jìng)爭(zhēng)性較大、收入和工作時(shí)間不穩(wěn)定等。另外，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中約有20%反饋工作中難以得到客戶的信任以及外界的尊重，反映了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)傳統(tǒng)銷售方式所帶來的混亂，也反映了行業(yè)未來的轉(zhuǎn)型升級(jí)空間。

　　工作滿意度：滿意程度和不滿之處

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)經(jīng)紀(jì)工作整體滿意度居中偏上，對(duì)工作強(qiáng)度、薪酬以及工作穩(wěn)定性有所不滿

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，總體而言，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)本職工作的滿意度居中偏上，有43.8%的比例既沒有滿意也沒有不滿意，約35%的比例達(dá)到滿意或以上的水平。若房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)本職工作有不滿意的地方，主要是工作強(qiáng)度太大，薪酬還有待提升，除此之外工作穩(wěn)定性低以及精神回報(bào)不高也是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)較為不滿的地方。

　　行業(yè)看法：前景判斷和職業(yè)規(guī)劃

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持相對(duì)樂觀態(tài)度，未來普遍會(huì)圍繞房產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行擇業(yè)/創(chuàng)業(yè)

　　整體而言，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)房產(chǎn)行業(yè)主要抱有兩種態(tài)度—樂觀與不明朗，根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，36.1%相對(duì)看好房產(chǎn)行業(yè)，38.9%對(duì)房產(chǎn)行業(yè)保持不明確的態(tài)度。大部分經(jīng)紀(jì)人會(huì)選擇繼續(xù)從事與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的工作或者考慮在房產(chǎn)領(lǐng)域上自主創(chuàng)業(yè)，但也仍然有24.4%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)抱有不明朗的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保持觀望的態(tài)度。

　　03 購房者行為洞察

　　消費(fèi)者如何進(jìn)行購房決策?

　　“房住不炒”主基調(diào)下，消費(fèi)者購房大多出于居住需求，整體購房意愿并未受到疫情沖擊而減退;計(jì)劃購房者對(duì)房屋類型需求尚不明確，購房重點(diǎn)關(guān)注因素主要為價(jià)格、周邊配套設(shè)施和地段。目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)尚未能充分滿足購房者的決策咨詢需求，大部分購房者認(rèn)同房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)價(jià)值，但認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仍需進(jìn)一步提升自身的素養(yǎng)。越來越多購房者將線上房產(chǎn)平臺(tái)作為獲取房產(chǎn)信息的主要渠道;購房者選擇房產(chǎn)平臺(tái)時(shí)最為關(guān)注的是平臺(tái)房源信息，其次是平臺(tái)的可靠度和使用友好度。購房者對(duì)于房產(chǎn)平臺(tái)的評(píng)價(jià)普遍較好，其中安居客等平臺(tái)最為購房者滿意及推薦。

　　疫情對(duì)不同買房目的下決策的影響

　　“房住不炒”主基調(diào)下，消費(fèi)者購房大多出于居住需求，整體購房意愿并未受到疫情沖擊而減退

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，在“房住不炒” 的主基調(diào)下，消費(fèi)者更多出于自己居住和改善居住條件的目的來購房，而以投資為目的的購房消費(fèi)者僅占到2.3%。僅不到兩成的受訪者表示受疫情影響取消購房計(jì)劃，絕大部分有購房計(jì)劃的消費(fèi)者僅是改變購房時(shí)間或者不受影響，購房意愿整體并未受到較大沖擊。

　　疫情期購房者對(duì)房屋類型的需求

　　計(jì)劃購房者對(duì)房屋類型需求尚不明確，購房重點(diǎn)關(guān)注因素主要為價(jià)格、周邊配套設(shè)施和地段

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，近三年有購房計(jì)劃的消費(fèi)者對(duì)房屋類型需求上可接受新房和二手房，總體也更為傾向于新房。同時(shí)，購房消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)注房屋價(jià)格、周邊配套設(shè)施以及地段等因素。

　　購房者對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的整體印象

　　購房消費(fèi)者普遍對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有咨詢需求，但目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)尚未能給予足夠的幫助

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，購房消費(fèi)者接近一半曾找過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)輔助其購房或找房，但對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的整體印象一般。整體而言，目前消費(fèi)者在購房過程中切實(shí)亟需決策咨詢，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有一定的需求性，但房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)并未給購房者留下較為深刻的印象，反映了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)給予的幫助較小。

　　對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在必要性的認(rèn)知

　　大部分購房者認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有必要存在，但房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仍需要進(jìn)一步提升素養(yǎng)

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，目前購房消費(fèi)者認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在的必要性較高(超過四成)，但仍有三成購房者認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的存在可有可無，約有兩成否定房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在的必要性。同時(shí)，超過半數(shù)購房者對(duì)“取消房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”的舉措保持模棱兩可的態(tài)度，折射出購房者在認(rèn)同房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上，認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的素養(yǎng)仍需進(jìn)一步提升的心理訴求。

　　信息獲?。韩@取途徑和關(guān)注內(nèi)容

　　越來越多購房者將線上房產(chǎn)平臺(tái)作為獲取房產(chǎn)相關(guān)信息的主要渠道，重點(diǎn)關(guān)注房屋基本信息

　　隨著線上房產(chǎn)平臺(tái)服務(wù)的完善，為消費(fèi)者線上看房、選房、購房提供充足的便利，越來越多購房者將線上房產(chǎn)平臺(tái)作為獲取房產(chǎn)相關(guān)信息的主要渠道。根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，計(jì)劃購房者主要關(guān)注房產(chǎn)平臺(tái)上關(guān)于房屋的價(jià)格、戶型等基本信息，以及房屋周邊建設(shè)、室內(nèi)室外圖、小區(qū)/社區(qū)環(huán)境等房源信息。

　　購房者對(duì)房產(chǎn)平臺(tái)的關(guān)注因素

　　購房者選擇房產(chǎn)平臺(tái)時(shí)最為關(guān)注的是平臺(tái)房源信息，其次是平臺(tái)的可靠度和使用友好度

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，購房者在選擇線上平臺(tái)時(shí)，最為關(guān)注的是線上平臺(tái)的房源信息，其次是平臺(tái)的可靠度，最后是平臺(tái)的使用友好度。其中，房源豐富度、平臺(tái)專業(yè)度和平臺(tái)使用便捷度分別是購房者在平臺(tái)房源信息、平臺(tái)可靠度及平臺(tái)使用體驗(yàn)這三個(gè)領(lǐng)域里最為關(guān)注的三大考慮因素。

　　購房者對(duì)在線看房的態(tài)度

　　房產(chǎn)平臺(tái)的在線看房功能尚未在購房群體中大規(guī)模普及，但預(yù)估未來將會(huì)逐步被購房者接受

　　房產(chǎn)平臺(tái)的在線看房功能尚未在購房群體中大規(guī)模普及，根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，仍有接近七成(67.8%)的購房者從來沒有嘗試過在線看房功能，但有9.5%的購房者表示在疫情發(fā)生后開始嘗試在線看房，說明疫情的發(fā)生在一定程度上加速了在線看房功能的普及。長遠(yuǎn)來看，在線看房功能將會(huì)逐步為購房者認(rèn)可接受，超過一半的購房者認(rèn)為線上線下結(jié)合可以提高看房效率，不認(rèn)可在線看房功能(包括認(rèn)為沒必要和意義不大)的購房者僅占16%。

　　購房者對(duì)房產(chǎn)平臺(tái)的總體評(píng)價(jià)

　　購房者對(duì)于房產(chǎn)平臺(tái)的評(píng)價(jià)普遍較好，其中安居客等平臺(tái)最為購房者滿意及推薦

　　根據(jù)極光的統(tǒng)計(jì)，總體而言，購房者對(duì)主流房產(chǎn)平臺(tái)的滿意度和推薦度均較高，以1-10分為評(píng)價(jià)(1表示非常差，10表示非常好)，滿意度和推薦度總體平均分分別為5.8分和5.6分。其中，安居客、貝殼找房、我愛我家是購房者相對(duì)較為滿意的房產(chǎn)平臺(tái)，也是購房者推薦度最高的房產(chǎn)平臺(tái)。

　　04 房產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)

　　未來房產(chǎn)行業(yè)將如何發(fā)展升級(jí)?

　　房產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展聚焦于長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝等主要城市群;購房者趨向年輕化是主要城市發(fā)展的大趨勢(shì)。隨城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提升，未來消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品的需求將越趨向多樣化，更渴望品質(zhì)化產(chǎn)品和服務(wù)，推動(dòng)住宅產(chǎn)品和服務(wù)升級(jí)，住宅產(chǎn)品智能化、開發(fā)流程數(shù)字化是大勢(shì)所趨。同時(shí)，隨著消費(fèi)者對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求越來越高，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正在逐步從傳統(tǒng)銷售型經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)變?yōu)轭檰栃徒?jīng)紀(jì)人，而房產(chǎn)平臺(tái)的數(shù)字化能力將助推房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)升級(jí)。線上平臺(tái)已成為購房者的重要找房渠道，而安居客等房產(chǎn)平臺(tái)的大數(shù)據(jù)技術(shù)將持續(xù)賦能房產(chǎn)行業(yè)，高效提升房客匹配效率。

　　區(qū)域：主要城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

　　未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展聚焦于主要城市群

　　未來中國城鎮(zhèn)人口和常住人口將進(jìn)一步集聚于主要城市群，這將極大地推動(dòng)主要城市群區(qū)域房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。近幾年人口流入最大的區(qū)域是主要城市群，且主要城市群的房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品銷售面積均占到全國接近一半的市場(chǎng)規(guī)模，未來主要城市群是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心區(qū)域。

　　人群：購房人群年齡變化

　　主要城市的購房人群趨向于年輕化

　　目前，主要城市的購房人群更趨向年輕化發(fā)展，20-25歲購房者占比不斷提升，2019年的占比相較于2017年提升了11個(gè)百分點(diǎn)。購房者趨向年輕化是主要城市的大趨勢(shì)，除上海外，其他主要城市(包括重慶、南京、武漢等)購房者平均年齡均在不同程度降低。

　　需求：住房需求多元化

　　消費(fèi)者住房需求趨向多樣化和品質(zhì)化

　　隨城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提升，未來消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品的需求將越趨向多樣化，更渴望品質(zhì)化產(chǎn)品和服務(wù)。對(duì)于不同的消費(fèi)者而言，青睞的住宅產(chǎn)品和關(guān)注的因素各不相同，比如中等收入家庭首套置業(yè)更青睞二手房，適齡未婚青年更傾向于小戶型單身公寓，高收入家庭更為關(guān)注房子的投資價(jià)值等。

　　產(chǎn)品：住宅產(chǎn)品和開發(fā)過程變化

　　住宅產(chǎn)品智能化、開發(fā)流程數(shù)字化是大勢(shì)所趨

　　隨著消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品需求趨向品質(zhì)化和多元化，將推動(dòng)住宅產(chǎn)品和服務(wù)升級(jí)，特別是建筑科技化、家居智能化、社區(qū)智慧化。住宅產(chǎn)品和服務(wù)的升級(jí)也推動(dòng)住宅從設(shè)計(jì)到運(yùn)營全流程環(huán)節(jié)的數(shù)字化。

　　經(jīng)紀(jì)：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)角色轉(zhuǎn)變

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正在逐步轉(zhuǎn)變?yōu)轭檰栃徒?jīng)紀(jì)人

　　隨著消費(fèi)者對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求越來越高，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正在從傳統(tǒng)的銷售型經(jīng)紀(jì)人向顧問型經(jīng)紀(jì)人整體升級(jí)，從之前依賴房源和經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)向偏向?qū)I(yè)服務(wù)能力。復(fù)合知識(shí)、決策咨詢、線上作業(yè)以及品牌塑造能力將是未來房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)能力的關(guān)鍵。

　　經(jīng)紀(jì)：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)升級(jí)

　　房產(chǎn)平臺(tái)數(shù)字化能力助推房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)升級(jí)

　　以安居客為例，房產(chǎn)平臺(tái)通過開放平臺(tái)大數(shù)據(jù)和科技創(chuàng)新能力，幫助經(jīng)紀(jì)公司優(yōu)化自身和健康發(fā)展商業(yè)服務(wù)體系，為經(jīng)紀(jì)人提升客戶管理、房源管理和增值服務(wù)能力，有效提高客戶轉(zhuǎn)化率。

　　找房方式：從人找房到房找人

　　大數(shù)據(jù)技術(shù)賦能行業(yè)，高效提升房客匹配效率

　　受疫情的影響以及隨著線上平臺(tái)大數(shù)據(jù)技術(shù)的成熟，購房者已從通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、自身關(guān)系找房的傳統(tǒng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^線上平臺(tái)找房的方式，在線上實(shí)現(xiàn)購房者與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房源的高效匹配。以安居客線上平臺(tái)為例，“樓市慧眼”功能為購房者提供樓市行情動(dòng)態(tài)，“慧眼識(shí)人”功能幫助購房者挑選合適的經(jīng)紀(jì)人，“慧眼找房”功能為購房者甄選推送個(gè)性化優(yōu)質(zhì)房源。

　　報(bào)告說明

　　1.數(shù)據(jù)來源

　　1)極光 (Aurora Mobile, NASDAQ:JG)，源于極光云服務(wù)平臺(tái)的行業(yè)數(shù)據(jù)采集及極光iAPP平臺(tái)針對(duì)各類移動(dòng)應(yīng)用的長期監(jiān)測(cè)，并結(jié)合大樣本算法開展的數(shù)據(jù)挖掘和統(tǒng)計(jì)分析;2)極光調(diào)研數(shù)據(jù)，通過極光調(diào)研平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)研;3)其他合法收集的數(shù)據(jù)。以上均系依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)用戶合法授權(quán)采集數(shù)據(jù)，同時(shí)經(jīng)過對(duì)數(shù)據(jù)脫敏后形成大數(shù)據(jù)分析報(bào)告。

　　2.數(shù)據(jù)周期

　　報(bào)告整體時(shí)間段：2019年1月-2020年5月。

　　3.數(shù)據(jù)指標(biāo)說明

　　具體數(shù)據(jù)指標(biāo)請(qǐng)參考各頁標(biāo)注。

　　4.免責(zé)聲明

　　極光JIGUANG所提供的數(shù)據(jù)信息系依據(jù)大樣本數(shù)據(jù)抽樣采集、小樣本調(diào)研、數(shù)據(jù)模型預(yù)測(cè)及其他研究方法估算、分析得出。由于統(tǒng)計(jì)分析領(lǐng)域中的任何數(shù)據(jù)來源和技術(shù)方法均存在局限性，極光JIGUANG也不例外。極光JIGUANG依據(jù)上述方法所估算、分析得出的數(shù)據(jù)信息僅供參考，極光JIGUANG不對(duì)上述數(shù)據(jù)信息的精確性、完整性、適用性和非侵權(quán)性做任何保證。任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人援引或基于上述數(shù)據(jù)信息所采取的任何行動(dòng)所造成的法律后果均與極光JIGUANG無關(guān)，由此引發(fā)的相關(guān)爭(zhēng)議或法律責(zé)任皆由行為人承擔(dān)。

　　5.報(bào)告其他說明

　　極光數(shù)據(jù)研究院后續(xù)將利用自身的大數(shù)據(jù)能力，對(duì)各領(lǐng)域進(jìn)行更詳盡的分析解讀和商業(yè)洞察，敬請(qǐng)期待。

　　6.版權(quán)聲明

　　本報(bào)告為極光JIGUANG所作，報(bào)告中所有的文字、圖片、表格均受相關(guān)的商標(biāo)和著作權(quán)的法律所保護(hù)，部分內(nèi)容采集于公開信息，所有權(quán)為原著作者所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何組織和個(gè)人不得以任何形式復(fù)制或傳遞。任何未經(jīng)授權(quán)使用本報(bào)告的相關(guān)商業(yè)行為都將違反《中華人民共和國著作權(quán)法》和其他法律法規(guī)的規(guī)定。

　　關(guān)于極光

　　極光(Aurora Mobile，納斯達(dá)克股票代碼：JG)成立于2011年，是中國領(lǐng)先的開發(fā)者服務(wù)提供商。極光專注于為移動(dòng)應(yīng)用開發(fā)者提供穩(wěn)定高效的消息推送、即時(shí)通訊、統(tǒng)計(jì)分析、極光分享、短信、一鍵認(rèn)證、深度鏈接等開發(fā)者服務(wù)。截止到2020年3月份，極光已經(jīng)為約150萬款移動(dòng)應(yīng)用提供服務(wù)，其開發(fā)工具包(SDK)安裝量累計(jì)372億，月度獨(dú)立活躍設(shè)備13.6億部。同時(shí)，極光持續(xù)賦能開發(fā)者和傳統(tǒng)行業(yè)客戶，推出精準(zhǔn)營銷、金融風(fēng)控、市場(chǎng)洞察、商業(yè)地理服務(wù)產(chǎn)品，致力于為社會(huì)和各行各業(yè)提高運(yùn)營效率，優(yōu)化決策制定。

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