經(jīng)歷了幾個(gè)月的傳聞和猜測(cè)之后，10月24日，京東正式宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，覆蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)、特色地產(chǎn)三大市場(chǎng)，并放出豪言，稱(chēng)將在5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)流量、線(xiàn)上交易量的雙料冠軍。

　　在京東房產(chǎn)的發(fā)布會(huì)上，京東集團(tuán)副總裁、京東商城居家生活事業(yè)部總裁辛利軍表示，“一個(gè)以運(yùn)營(yíng)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的大地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。”而他認(rèn)為，這個(gè)時(shí)代背后的三個(gè)主要特征，則是“住宅進(jìn)入租賃時(shí)代”，“商業(yè)地產(chǎn)功能變遷”，“特色地產(chǎn)將出現(xiàn)爆品”。

　　在這個(gè)大地產(chǎn)時(shí)代里，京東房產(chǎn)想通過(guò)建立連接、運(yùn)營(yíng)賦能、打造爆品來(lái)打造一個(gè)完全的服務(wù)平臺(tái)，“我們是做大蛋糕而不是要去分這個(gè)蛋糕。”京東房產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人曾伏虎表示。

　　公開(kāi)資料顯示，曾伏虎于1999年加入搜狐，歷任搜狐新聞中心總監(jiān)、商務(wù)拓展部總監(jiān)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)總經(jīng)理等，2014年晉升為搜狐網(wǎng)副總裁。2016年，曾伏虎從搜狐離職后出任海航云商運(yùn)營(yíng)總裁，今年7月離職，并于7月25日加入京東。

　　值得注意的是，今年9月底，支付寶的租房業(yè)務(wù)正式上線(xiàn)，10月10日又在8座城市開(kāi)啟支付寶信用租房;融創(chuàng)、萬(wàn)科數(shù)十億元的斥資，也將鏈家這家中國(guó)最大的房產(chǎn)中介推到了聚光燈之下。

　　京東房產(chǎn)能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)什么?面對(duì)同為互聯(lián)網(wǎng)巨頭的阿里，以及中國(guó)存量房時(shí)代的主角鏈家，京東房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在哪里?深耕地產(chǎn)這個(gè)線(xiàn)下最重的領(lǐng)域，京東房產(chǎn)要跨過(guò)哪幾道坎?

　　京東房產(chǎn)能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)什么？

　　此次發(fā)布會(huì)上，京東房產(chǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園、藍(lán)光地產(chǎn)等眾多開(kāi)發(fā)商和戰(zhàn)略伙伴達(dá)成合作。碧桂園集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)6區(qū)大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理莫遲表示：“房地產(chǎn)行業(yè)需要技術(shù)創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)，我們?cè)敢獬蔀樾袠I(yè)先行者，與京東房產(chǎn)一同在行業(yè)內(nèi)率先構(gòu)筑‘互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)’線(xiàn)上線(xiàn)下融合的新模式。”

　　房產(chǎn)業(yè)務(wù)的正式上線(xiàn)，也是曾伏虎加入京東一個(gè)季度以來(lái)的第一份成績(jī)單，他笑稱(chēng)自己要“抓緊時(shí)間爭(zhēng)取早日轉(zhuǎn)正”，曾伏虎透露，在住宅領(lǐng)域，目前一期上線(xiàn)的是新房業(yè)務(wù)，二手房和租賃業(yè)務(wù)會(huì)陸續(xù)上線(xiàn)。

　　目前，京東房產(chǎn)已上線(xiàn)京東商城，而此前推出的京X計(jì)劃，京東與騰訊、今日頭條、百度、網(wǎng)易、360等流量中心建立起的連接也將成為京東房產(chǎn)項(xiàng)目的流量源，讓眾多開(kāi)發(fā)商推出的房源可以通過(guò)各種渠道觸達(dá)消費(fèi)者。

　　在曾伏虎看來(lái)，京東建立的連接并非簡(jiǎn)單的信息告知，而是通過(guò)整合京東營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)、供應(yīng)鏈等能力，為購(gòu)房者打造的一站式體驗(yàn)，與京東房產(chǎn)合作的項(xiàng)目在與其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，獲得的額外價(jià)值將是服務(wù)于購(gòu)房者的全周期服務(wù)。

　　一位京東內(nèi)部人士告訴鳳凰科技，京東房產(chǎn)業(yè)務(wù)隸屬于京東居家生活事業(yè)部，而該事業(yè)部同時(shí)還包括家裝、家具等品類(lèi)，這也就意味著，消費(fèi)者在京東平臺(tái)購(gòu)房，還可以獲得家裝、家具的購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠。

　　在曾伏虎的觀察中，京東房產(chǎn)的三個(gè)核心業(yè)務(wù)，即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、特色地產(chǎn)，其中“建立連接”可以幫助房地產(chǎn)商完成獲客，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的賦能和特色地產(chǎn)的反向定制，這兩者解決的正是目前地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的難點(diǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)方面，京東將會(huì)有更多線(xiàn)上線(xiàn)下結(jié)合、自帶流量和人氣的產(chǎn)品在商業(yè)區(qū)域落地，曾伏虎舉例，比如京東無(wú)人超市，京東之家等;另一方面，商業(yè)地產(chǎn)作為線(xiàn)下實(shí)體承接方，可以共享京東的招商資源、會(huì)員運(yùn)營(yíng)管理體系。

　　由于京東的房產(chǎn)業(yè)務(wù)尚處于早期，曾伏虎將盈利模式相對(duì)籠統(tǒng)得分為三個(gè)方面，廣告模式、銷(xiāo)售傭金，以及商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收入。他認(rèn)為，房子靠房?jī)r(jià)本身的增值所能支撐的已經(jīng)有限，未來(lái)要靠運(yùn)營(yíng)的力量來(lái)去支撐。

　　京東還將利用自身積累的消費(fèi)行為數(shù)據(jù)，來(lái)判斷用戶(hù)未來(lái)的消費(fèi)趨勢(shì)，反向定制房地產(chǎn)行業(yè)的爆品，據(jù)悉，京東房產(chǎn)將圍繞商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及海外地產(chǎn)等領(lǐng)域搭建專(zhuān)屬團(tuán)隊(duì)，與開(kāi)發(fā)商、代理商進(jìn)行深度合作定制，開(kāi)發(fā)品類(lèi)爆款。

　　巨頭們的新戰(zhàn)場(chǎng)？

　　鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)房產(chǎn)銷(xiāo)售總規(guī)模在20萬(wàn)億，其中二手房規(guī)模在6萬(wàn)億左右，二手房租賃占2萬(wàn)億，而新房的交易規(guī)模達(dá)到12萬(wàn)億左右，規(guī)模占比最大。而鏈家在2016年，其交易額超過(guò)1萬(wàn)億元，巨大的市場(chǎng)空間，成為京東、阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的必爭(zhēng)之地。

　　今年9月底，支付寶的租房業(yè)務(wù)正式上線(xiàn)，10月10日，支付寶又宣布已有超過(guò)100萬(wàn)間公寓正式入駐支付寶，并在8座城市開(kāi)啟支付寶信用租房。螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理王博在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“我們給自己定的目標(biāo)是，把它放到戰(zhàn)略高度，要做成中國(guó)最大的租房平臺(tái)。”

　　而在新房市場(chǎng)，2010年淘寶房產(chǎn)頻道正式推出，曾一度陷入困境，并于2014年并入虛擬及生活服務(wù)事業(yè)部后重新包裝上線(xiàn)。

　　另一頭，認(rèn)識(shí)到用戶(hù)的需求已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單購(gòu)物，而是更多的體驗(yàn)和樂(lè)趣，蘇寧開(kāi)始與萬(wàn)達(dá)、恒大合作，將聯(lián)合定制蘇寧廣場(chǎng)、生活廣場(chǎng)、蘇寧超市、紅孩子母嬰、蘇寧影城、蘇寧小店入駐國(guó)內(nèi)主流的商業(yè)廣場(chǎng)、各類(lèi)住宅小區(qū)等。

　　實(shí)際上，京東在此次房產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)布之前，也有過(guò)多次房產(chǎn)電商業(yè)務(wù)的嘗試。2014年雙十一期間，京東金融聯(lián)合遠(yuǎn)洋集團(tuán)開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)，試水房地產(chǎn)眾籌;2015年，京東又在6.18店慶當(dāng)天，推出千套特價(jià)房。

　　而作為在商業(yè)地產(chǎn)中擔(dān)任吸引客流角色的創(chuàng)新模式，京東將會(huì)推動(dòng)無(wú)人超市、無(wú)人便利店、生鮮超市7 fresh、京東之家、京東母嬰體驗(yàn)店等多種線(xiàn)下爆款形態(tài)的落地。

　　這其中將充分運(yùn)用到京東的大數(shù)據(jù)能力，以京東之家為例，此前在36氪的報(bào)道中，京東之家門(mén)店的選品和陳列都依靠京東平臺(tái)上的大數(shù)據(jù)來(lái)決定，舉個(gè)例子，京東可以從自身的物流數(shù)據(jù)中得出門(mén)店附近消費(fèi)者的數(shù)碼購(gòu)物習(xí)慣，喜歡消費(fèi)的品類(lèi)和價(jià)位，來(lái)決定門(mén)店中所展示的商品。這種數(shù)據(jù)分析能力，反過(guò)來(lái)又可以給整個(gè)商場(chǎng)的商戶(hù)提供參考。

　　巨頭們已經(jīng)吹響了進(jìn)軍地產(chǎn)的號(hào)角，可以預(yù)見(jiàn)的是，巨頭們?cè)诜慨a(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)布局，未來(lái)一定會(huì)產(chǎn)生正面競(jìng)爭(zhēng)。

　　京東房產(chǎn)面臨的幾道坎

　　當(dāng)被問(wèn)及京東房產(chǎn)是否與鏈家這些房產(chǎn)中介存在競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，曾伏虎強(qiáng)調(diào)，“京東房產(chǎn)要做大蛋糕，而不是分這個(gè)蛋糕。”他認(rèn)為，鏈家最大的優(yōu)勢(shì)是擁有15萬(wàn)人的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，是典型的線(xiàn)下打線(xiàn)上模式，而京東房產(chǎn)要做的，是將擁有良好服務(wù)能力的經(jīng)紀(jì)公司引到平臺(tái)上，幫助購(gòu)房用戶(hù)得到更好的服務(wù)。

　　公開(kāi)資料顯示，鏈家最引以為傲的是其擁有業(yè)內(nèi)最大的房源數(shù)據(jù)庫(kù)，即鏈家所稱(chēng)的“樓盤(pán)字典”。2017年4月，鏈家創(chuàng)始人左暉透露，鏈家在10年前就已開(kāi)始做“樓盤(pán)字典”，截至目前，有8000萬(wàn)套住宅數(shù)據(jù)，覆蓋30個(gè)城市，大約有11萬(wàn)個(gè)小區(qū)、60萬(wàn)棟樓、60萬(wàn)個(gè)戶(hù)型。

　　坐擁如此龐大的樓盤(pán)資源，鏈家自身也在積極得線(xiàn)上化，如何說(shuō)服這些房產(chǎn)中介將其擁有的資源引入到京東房產(chǎn)的平臺(tái)，怎樣平衡雙方的關(guān)系，或許是京東房產(chǎn)要考慮如何跨越的第一道坎。

　　目前房產(chǎn)電商面臨的最大難題是，如何將線(xiàn)上流量轉(zhuǎn)換為線(xiàn)下成交，這背后需要有大量的線(xiàn)下團(tuán)隊(duì)來(lái)做支撐，也就意味著將會(huì)做得很重。是做純服務(wù)平臺(tái)，還是會(huì)在后期招募線(xiàn)下團(tuán)隊(duì)介入到銷(xiāo)售服務(wù)環(huán)節(jié)，這其中應(yīng)該如何平衡，也是京東房產(chǎn)未來(lái)需要考慮的問(wèn)題。

　　不過(guò)至少在目前，曾伏虎想得很清楚，“京東目前還是平臺(tái)的思路，會(huì)幫助開(kāi)發(fā)商一起開(kāi)發(fā)系統(tǒng)，提供展示、服務(wù)跟蹤評(píng)價(jià)、服務(wù)商篩選比較等多維度功能，給消費(fèi)者提供足夠的信息，來(lái)消解其中存在的信息不對(duì)稱(chēng)。”

　　另外，虛假房源是房產(chǎn)電商平臺(tái)的一個(gè)頑疾，曾伏虎表示，京東最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是對(duì)于正品行貨的保障，這套正品行貨的保障辦法同樣適用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括有怎樣的進(jìn)駐要求、對(duì)哪些部分做核驗(yàn)和管理、如何通過(guò)第三方數(shù)據(jù)和反饋?zhàn)龉芾砗捅O(jiān)測(cè)等，“京東在這方面是具備解決問(wèn)題的能力的”。

　　身處地產(chǎn)大時(shí)代，政府和機(jī)構(gòu)都處在解決問(wèn)題的風(fēng)口之上，京東房產(chǎn)的入場(chǎng)踏上了恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間點(diǎn)，其技術(shù)和平臺(tái)能力將幫助解決行業(yè)痛點(diǎn)，而這個(gè)征途上，將面臨的對(duì)手和坎也不在少數(shù)。

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