作者 周閔禾

　　近日，上海長租公租市場再次傳出消息，老牌公寓運(yùn)營商寓見疑似遭遇資金流危機(jī)，遭到上海華瑞銀行發(fā)公函詢問貸款安全，數(shù)萬名交了押金、背負(fù)分期貸款的租客則面臨被收回房源甚至上征信黑名單的危險，而退還租金、免除租金貸等租客訴求尚未得到正式回應(yīng)。

　　由于業(yè)務(wù)長期虧損，以及內(nèi)部管理漏洞滋生的貪腐現(xiàn)象，再加上被開除的員工爭奪客戶，傳播不利輿論，公司發(fā)生擠兌，最終資金鏈斷裂，導(dǎo)致鼎家爆雷，數(shù)千名租戶及背后的房東和消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)陷入糾紛。4月，上海愛公寓因?yàn)楝F(xiàn)金流斷裂被迫出售股權(quán)，最終被中元世家以1.2億元收購。

　　其實(shí)，這些爆雷現(xiàn)象都是長租公寓資金池風(fēng)險暴露的結(jié)果。長租公寓的盲目金融化，讓原本一個個租賃企業(yè)紛紛變成了標(biāo)準(zhǔn)的金融企業(yè)，而由此帶來的資金池底下蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險，現(xiàn)實(shí)的租金變成了穩(wěn)定的預(yù)期，產(chǎn)生的貸款資金通過平臺項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司名下，實(shí)際控制人可以用于各種用途，這個風(fēng)險就如氣球，終會爆炸，只是時間問題而已。

　　筆者認(rèn)為，長租公寓的資金池風(fēng)險是該行業(yè)過快金融化的惡果，這將如蛀蟲一般，直接影響該行業(yè)的未來健康發(fā)展，對長租公寓資金池進(jìn)行有效管理，關(guān)鍵在于如何解決租金貸。

　　租金貸通俗點(diǎn)說，就是長租公寓平臺以租客租金的穩(wěn)定性作為籌碼，從第三方貸款平臺獲取到貸款，之后用貸款去進(jìn)行投資活動賺取高額利潤，而租客也就變?yōu)榱速J款人，租客的租金也就變性為了還貸，一旦長租公寓平臺投資行為出現(xiàn)問題，那么由此產(chǎn)生的問題是連貫的，從貸款平臺到租戶，以及房主都會受到牽連。

　　租金貸來源于資本目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)不一致。資本的目標(biāo)在于快速獲取收益。資本的本性就是逐利，而逐利就意味著縮小一切可能產(chǎn)生的成本，包括時間成本?？焖俚馁Y金回籠是資本最愛的事情，而回籠的速度與金額決定了資本的熱情，資本的熱情也決定了被投資企業(yè)能活多久。

　　由此環(huán)環(huán)相扣，原有的長租公寓變成了資本的投機(jī)賭博角斗場。而長租公寓的現(xiàn)實(shí)就是回報(bào)期較長，時間成本較大。房主將房屋掛在長租公寓平臺上出租，而租客也將租金交予平臺，這就意味著，真正的現(xiàn)金來源只有租客源源不斷的穩(wěn)定的租金收入，由此產(chǎn)生的時滯讓長租公寓公司賺錢變得非常艱難，他們只能通過差價，即租金與拿房成本之間的差價獲利，過低的拿房成本會丟失房源，過高的租金會丟失租戶，利潤空間的狹窄再加上回報(bào)周期過長，使得傳統(tǒng)的長租公寓行業(yè)難以滿足資本的要求。

　　俗話說，“打蛇打七寸”，對“租金貸”監(jiān)管的關(guān)鍵在如何管控資本。

　　根據(jù)之前《關(guān)于規(guī)范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險提示》，這些長租公寓服務(wù)商及其高管不少都涉嫌職務(wù)侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規(guī)行為，長租公寓服務(wù)商與貸款機(jī)構(gòu)簽署的合同涉及非法侵占他人財(cái)物。

　　筆者以為，可將“租金貸”進(jìn)行合理的調(diào)整，既然租金的穩(wěn)定性是天生的優(yōu)質(zhì)投資品，那么我們完全可以通過精細(xì)化的管理，利用科學(xué)規(guī)范的手段讓其實(shí)現(xiàn)證券化，脫離第三方網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)，而成為一個規(guī)范的證券產(chǎn)品，或者將這種地下形成的隱性債權(quán)債務(wù)關(guān)系通過債券的管理機(jī)制，在編寫合同時將債務(wù)關(guān)系也進(jìn)行詳細(xì)說明，在保障雙方信息對稱的情況下，變成合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，讓一切暴露在陽光下，之后建立完善的信息披露機(jī)制，促使資金適用方采用合法合規(guī)的方式將資金用于理性投資，獲取收益，相信通過這種方式可以既滿足當(dāng)前長租公寓領(lǐng)域亟須資本輸血的需求，也能夠管控如洪水猛獸般狂熱的資本。長租公寓的資金池必須嚴(yán)管起來，以免重蹈覆轍。

　?。ㄗ髡呦地?cái)經(jīng)專欄作家）